운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편) - 정리

안녕하세요. 브래드조입니다.

 

오늘은 초심으로 돌아가자는 마음으로 유튜버 부읽남(부동산읽어주는남자) 정태익 작가님의 '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업' 기초편 책 내용을 소개해드리려 합니다.

 

머리말

“투자를 잘하는 사람이 되십시오.”

두가지 부류: 투자를 잘하고 싶은 사람과 돈을 많이 벌고 싶은 사람

“생각이 행동을 바꾸고, 행동이 인생을 바꾼다”

현재의 내 모습이 만족스럽지 않나요? 인생을 바꾸고 싶다면, 생각부터 바꿔야 합니다.

나의 ‘돈 그릇’을 키우는 일

왜 부자는 더 부자가 되고, 가난한 자는 더 가난해지는가

투자에 성공하는 ‘절대 공식’을 지켜라

투자 수익 = 투자금 * 수익률

남들의 말을 들으면, 남들처럼 살게 된다.

현실적인 조언이라며 ‘평범한 길’을 걸으라고 강요하는 사람들 대부분은 당신을 위하지 않습니다.

부자는 부자의 길을, 가난한 자는 가난한 길을 택한다

1. 좋은 투자 지역이나 물건을 족집게처럼 찍어주기를 바란다면 책을 덮으세요.
2. 이 한 권으로 투자의 귀재가 될 수 있다고 생각하지 마세요.
3. 아무것도 포기하지 않고 부자가 되려고 하지 마세요.

1. 열심히 일하는데 왜 내 삶은 그대로인가

열심히만 살면 절대 부자가 되지 못합니다.

“모든 것의 가격” 책에서 노예제도가 사라진 이유를 설명함

노예를 먹이고 재우는 비용보다 월급을 주는 게 더 싸게 먹혀서 노예제도가 사라졌다.

2. 인플레이션을 이기는 단 하나의 방법

인플레이션: 통화량 증가로 화폐가치가 하락하면서 모든 물건의 가격이 전반적으로 꾸준히 오르는 현상

문제는 99%의 노동자나 자영업자의 소득이 인플레이션을 따라잡지 못함

‘내가 일하지 않으면 돈을 벌 수 없다’는 한계 때문

소유권, ‘벽’을 뛰어넘는 유일한 방법

내가 일하지 않아도 돈을 버는 시스템을 만드는 것

부채가 아닌 자산을 소유해야 한다.

자산: 나에게 돈을 벌어다 줌, 사고 나서 가격이 내려갈 수도 있지만 오를수도 있는것

부채: 나에게서 돈을 빼앗아 감, 사고 나면 무조건 가격이 내려가는 것

자산이란 남는 돈으로 사는게 아니라 가장 먼저 사야 하는 것

시작은 ‘내 집 마련’부터

“일단 집부터 사세요”

사람이 살아가는 데 반드시 필요한 3가지 요소 중 하나임

3. 입사하는 순간부터 퇴사를 생각하라

회사도, 국가도 당신을 책임져주지 않는다

노인빈곤율 압도적 1위

돈 벌 방법 찾는 데 시간을 써라

직장인이라면 ‘회사가 원하는 인재가 되지 않는 것’을 목표로 해야 함

입사한 순간부터 그만둘 준비를 해야 한다

4. 월급 300만원, 경제적 자유를 꿈꾸는 당신에게

사람마다 ‘경제적 자유’에 대한 기준이 다르다.

나의 ‘부자 가능성’ 테스트

1. 목표액 정하기: 82억
2. 나의 현재 재산 파악하기: 7천만원+2500*30 = 7억5천 = 8억2천
3. 목표 수익률 파악하기: 72의 법칙

투자금을 N배로 만들고 싶을 때의 목표 수익률 = 72/2N/기간 = 36N/기간(년)

360/30 = 12%

—> 진지하게 투자에 일생을 걸고 공부해야함

저축: 부자 되는 습관의 시작

1. 저축은 투자금을 높이는 가장 쉬운 방법이다
2. 투자의 가속도를 높여준다.
3. 투자를 공부할 시간을 확보해 준다.

3000만원: 부의 그릇을 키울 최소한의 자격

5. 여전히 당신은 집을 사도 좋다.

전세 말고 서둘러 집을 장만하라.

주담대를 받거나 전세 등의 레버리지를 활용해서 ‘내가 살 수 있는 집’이 내 주순에 맞는 집입니다.

최대한 냉정하게 내 자산 현황을 파악하고, 감당할 수 있는 선에서 레버리지를 활용해 적당한 집을 하루라도 빠르게 사는 편이 좋습니다.

절대로 전세 살지 마라

“절대로 전세 살지 마세요. 차라리 월세로 사세요.”

내가 가진 모든 돈이 전세 보증금으로 묶여 그 돈으로 할 수 있는 기회비용을 모두 날리게 됩니다.

내 돈을 남에게 맡기지 말고 ‘소유권’을 얻는 데 사용해야 합니다.

폭락이 오면 정말 집을 살 수 있을까

집을 살 기회는 누구에게나 찾아옵니다.

고민 끝에 전세를 택한 분들은 정작 기회가 왔을 때 보증금에 돈이 묶여 있어 기회를 놓치기 쉽습니다.

못사는 이유: 돈이 없어서. 겁이 나서 못삼

부동산 시장은 물가와 연동됨. 장기적으로 보면 우상향하는 자산임

6. 부동산 공부, 일단 시작하면 많은 것이 달라진다.

부동산 신생아, 책 30권은 읽고 투자하라.

‘부동산 고시생’은 되지 마라.

다 핑계고 변명입니다. 그냥 시작할 마음이 없고, 실패할까 두려워서 시도조차 못하는 것 뿐임

부동산 투자에 전혀 문외한인 사람을 데려다 놓고 30분간 설명할 수 있다면 이제 직접 투자를 시도해봐도 됩니다.

7. 청약의 늪에 빠지지 마라.

“청약을 노릴 바에는 지금 당장 집을 사세요.”

당신이 집을 사지 못하는 4가지 이유

대출, 전세, 세금, 청약

1. 대출: LTV가 낮음
2. 전세: 전세를 선택하면 집 컨디션이 몇 단계 상승함
3. 세금: 다주택자 규제
4. 청약: 무주택을 유지해야함

추첨제는 운이고, 가점제는 점수를 만드는 시간의 기회비용이 너무 큼

나의 청약 점수는 몇점인가

청약이라는 ‘희망 고문’에서 벗어나려면

‘앞으로 10년 이상 무주택을 유지할 수 있을까?’

사실은 아무것도 하지 않은 채 전세를 살면서 청약을 준비한다고 말하는 것이 마음의 위안은 될지 몰라도 내 집 마련에는 실질적인 도움이 되지 않습니다.

레버리지의 4가지 종류

레버리지: 타인의 돈을 이용해 나의 투자 수익을 높이는 것

1. 대출: 금융기관에서 돈을 빌리는 것
2. 전세: 나의 집을 빌려주고 무이자 대출을 받는 것’ —> 역전세 현상 주의
3. 증여: 다른 사람에게서 돈이나 자산을 무상으로 받는 것 —> 세금 주의
4. 시간: 청약, 재건출, 재개발, 초창기 호재 지역에 투자하는 것

8. 내 집 마련 vs. 적극적 투자를 고민하고 있다면

지금 다주택자가 되면 벌어지는 일들

2022년 현재 상황에서는 갭투자가 우려됨

내집마련 vs. 투자, 고민된다면 집부터 사라

매수를 원하는 집이 있지만 돈이 부족해 당장 실거주하기 어렵다면 전세를 끼고 사두는 게 현명합니다.

적극적인 투자를 해도 괜찮은 사람들

만약 투자 실력이 어느 정도 쌓였고 실거주할 집이 당장 필요한 상황이 아니라면 다양한 투자를 고려해볼 수 있음

9. 월세 받는 투자보다 시세차익을 노려라

부동산 투자의 두가지 방향

시세차익과 월세 받는 투자

시세차익과 월세 투자, 시장부터 다르다.

시세 차익: 아파트 투자, 빌라(재개발 호재)

월세 수익: 상가나 오피스텔

월세를 받으려는 이유가 무엇인가

시세차익형 투자를 하세요 —> 더욱 쉽게 수익을 낼 수 있음

월세투자가 상대적으로 어려움 —> 공실 리스크

누구나 아파트에 대해서는 준전문가다

자기 소유든 집이 아니든 지금까지 여러 형태의 주택에서 살아옴

내가 살기 좋다고 생각하는 곳은 다른 사람들도 대부분 살기 좋다고 느낌

주거 문제도 해결 가능

월세 수익을 노려야 하는 사람들

고정 수입이 끊겼거나 곧 끊길 사람. 더는 집을 살 필요가 없는 다주택자

10. 반드시 레버리지를 활용해야 하는 이유

KB부동산 월간 통계에 따르면 최근 20년간 우리나라 아파트 매매가격지수는 연평균 4.91%씩 상승함

최근 5년 동안 직장인의 연평균 연봉 인상률은 3.4%로 집값 상승률에 비해 훨씬 낮은 수준

우리가 대출을 두려워하게 된 진짜 이유

“집 살 때 대출을 많이 받으면 위험하지 않나요?”

—> ‘대출은 무조건 나쁘다’라는 사고방식은 반드시 깨야 할 편견임

대출이 그렇게 위험한 것이라면 왜 돈이 많은 자산가들도 대출을 받을까요?

대출에 대한 두려움은 오랫동안 대출이 나쁘다고 믿도록 교육을 받았기 때문에 생긴 것이라고 생각합니다.

‘절대 대출을 받지 말아야 한다’ ‘욕심 내지 말고 분수대로 살아야 한다’

대출에 대한 편견과 오해들

“대출이 있는 집이라고 싸게 파는 집 보셨나요?”

대출은 물건의 가치에 아무런 영향을 끼치지 못함

하지만 투자자는 대출을 받아서 이익을 볼 수 있음

1. 대출은 나쁘다는 편견
2. 대출 원금을 반드시 상환해야한다는 압박감

—> 원금을 갚는 것이지, 돈이 어디로 사라지는 게 아니다.

돈을 모으기 위해 은행에 넣는 것과 은행에서 빌린 돈을 갚아나가는 것, 둘 다 같은 행위입니다.

차이점은 이자뿐. 이자는 돈을 사용한 대가임.

은행은 대출받은 돈으로 집을 사서 집값이 오른다고 해도 이자만 요구함

1. 이자가 아깝다는 생각

모든 상품을 이용할 때는 대가를 치러야 함.

집을 사기 위해 돈을 모으는 것과 대출을 받아 갚는 것은 정반대의 방향일 뿐 사실 같은 행위임

1. 대출받았는데 집값 떨어지면 망한다는 두려움

가격은 대출과는 전혀 상관없음

‘대출받아서’ 샀는데 떨어졌다는 말은 무의미함. 집값이 떨어진 것이 문제지, 대출 자체가 문제는 아님

대출 없이 집을 산다고 해서 떨어질 집 값이 안 떨어지진 않음

실거주할 집을 사기 위해 저축은 잘하면서, 대출받아서 원금을 갚아나가는 것은 위험하다고들 함

모아서 사는 것과 산 뒤에 갚아나가는 것은 동일한 행위지만 둘은 엄청난 결과의 차이를 만듦

결국 집값이 떨어질까봐 대출을 받지 않겠다는 것은 최대한 싸게, 저점일 때 사고 싶다는 말과 같음

이자도 아끼고 대출도 적게 받고 싶은 마음. 그런데 그 타이밍을 정확히 맞출 수 없음

대출과 친구가 되려면 투자를 공부하라.

중요한 것은 대출에 대한 막연한 두려움을 떨쳐버리고, 대출을 친구로 삼을 수 있도록 투자 실력을 기르는 일임.

11. 저점에서 사서 고점에서 팔려고 하지 마라

“집값의 고점이나 저점을 맞힐 생각을 하지 마세요. 저점에서 사고 고점에서 팔겠다는 생각이라면, 차라리 투자를 하지 않는 편이 좋습니다.”

집값에 영향을 미치는 4가지 요소

1. 국가 경제 상황의 영향
2. 지역적인 영향
3. 부동산 정책의 영향
4. 심리적인 영향

투자하기 전에 반드시 체크해봐야 할 지표들

아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년간의 입주 물량, 인구와 가구 수 증감

1. 아파트 미분양률: 분양하려는 전체 호수 중 분양되지 않은 호수의 비율
2. 경매 낙찰가율: 낙찰가율이 높다면 매매수요가 높다고 볼 수 있음
3. 향후 3년간의 입주 물량: 공급 예정인 새 아파트로 수요가 몰릴 수 밖에 없음
4. 인구와 가구 수 증감

12. 배우자의 투자 반대를 극복하는 방법

부자가 되려면 결혼을 잘해야 한다.

배우자를 탓하기 전에 나를 돌아봐야 한다

“아직 배우자에게 신뢰를 주지 못해서 그렇습니다”

사람은 쉽게 바뀌지 않는다.

투자하기 전에 반드시 확인해야 할 지표들

1. 인구 - 부동산 지인
2. 가구 수
3. 향후 3년간 입주 물량
4. 아파트 미분양률
5. 경매 낙찰가율

13. 내 ‘진짜 연봉’을 알아야 종잣돈이 모인다.

버는 돈의 총액보다 ‘시급’이 중요하다.

당장의 월급에 너무 집착하지 말고, 상대적으로 시급이 높은 곳에 다니면서 시간적 여유를 갖는 것도 좋다.

여유 시간에 부업을 하면서 소득을 늘리거나 투자 공부를 하며 미래를 준비할 수 있음

소득: 얼마를 버는지 정확히 파악하라

세후소득이 곧 진짜 소득임

지출: 목적 없는 지출은 낭비다

지출: 어떤 목적을 위해 돈을 지불하는 것

소득을 늘리기란 보통 힘든 일이 아니지만 지출을 줄이는 것은 누구나 할 수 있음

지출 구분: 주거비, 생필품비, 의류비, 외식비, 통신비, 여가비, 개인용돈, 보험료, 경조사비, 저축

지출을 줄이려면 지금 당장 SNS부터 끊어라

1. SNS를 끊어야 함
2. 매일 잠들기 전에 ‘나는 남들과 다른 길을 간다’라고 다짐하십시오.

남들처럼 살면 남들과 같은 결과가 나옴. 5년후, 10년후의 내 삶을 바꾸고 싶다면 현재가 고통스러워야 함

14. 부자가 되려면 보험부터 해지하라.

과도한 보험료는 내 투자금을 줄인다

부자는 보험에 가입하지 않는다

보험은 가난한 사람의 심리를 파고듭니다.

“번돈으로 치료비를 낼 겁니다”

부자들은 보험 대신 자산을 산다.

보험들 돈으로 그 이상의 수익을 낼 수 있다는 사실을 앎.

15. 부자는 대출을 투자금으로 활용할 줄 안다

엑셀을 밟을 것인가, 브레이크를 밟을 것인가

부자의 길이라는 목적지에 이르기 위해 속도를 더 높여야 할 때가 있고, 조금 늦추거나 잠시 멈춰야 할 때도 있음

대출은 막아야 할 질병이 아니다.

스스로 감당할 수 있는 수준으로 대출을 받는다면 재정에 악영향을 끼치지도 않음

핵심은 나의 투자 실력임. ‘부자 마인드’를 가진 사람은 이자로 나가는 돈보다 큰 수익을 만들어 낼 수 있는 실력을 갖추려고 노력함

언젠가는 브레이크를 밟아야 할 시기가 온다

먼저 이자가 감당하기 힘들 만큼 커졋을 때

대출을 받았다는 것 자체로 크게 스트레스를 받는 사람이라면 브레이크를 밟는 편이 나을 수도 있음

16. 투자자는 외로움이라는 세금을 낸다.

저는 스스로 잘하고 있다고 생각합니다. 조금도 부끄럽지 않습니다.

하지만 왠지 서로 감정만 상하는 것 같아 모임을 피하다 보니 친구들과 멀어지게 되었습니다.

시간이 지날수록 점점 외로워지네요.

많은 사람이 부자가 되지 못하는 의외의 이유, 외로움

외로움과 인내의 시간이 혹독할수록 당신은 더 빨리, 더 큰 부자가 될 수 있습니다.

부자가 된 뒤에 돌이켜보면 그 선택을 절대 후회하지 않을 겁니다.

외로워야 부자가 된다.

보통은 남과 똑같이 살기 때문에 부자가 되기 힘드니까요.

사실 ‘독하다’는 말은 칭찬임

부자가 되려면 남과는 달라야 하는데, 독하다는 말은 곧 남들과는 다르다는 말이니까요.

당신이 투자금을 모으는 과정에서 누군가에게 독하다는 말을 들었다면 기뻐하십시오. ‘난 부자가 될 수 있겠구나’라고 생각해도 좋습니다.

내가 성공하면 사람들은 다시 나를 찾는다.

원래 사람은 보이는 대로 판단합니다.

이분은 친구들 사이에서 제일 낮은 경제 수준의 사람으로 평가받고 있을 확률이 높습니다.

속상해 할 필요는 없습니다. 나중에 투자에 성공하면 알아서 친구들이 찾아옵니다.

“투자자의 외로움은 너무나도 당연하다. 비교는 남과 하는 것이 아니라, 과거의 나와 하는 것이다.”

투자 마인드를 이해하는 사람을 만나라

부정정인 사람을 피하고, 나를 이해해줄 사람을 찾아야 함

그중에서도 특히 부정적인 말만 하는 사람이 있다면 피하는게 상책입니다.

그런 이야기를 듣고 넘기는 것도 한두 번이지, 쌓이고 쌓이면 내 확신마저 흔들릴지 모릅니다.

진짜 부자의 길을 가고 싶다면, 자기 자신에게 집중하세요.

주변 사람들의 말에 휩쓸려서도 안되고, 다른 사람을 바꾸려고 해서도 안됩니다.

오롯이 나에게 집중하며 내 삶부터 바꾸세요.

그래야 조금이라도 빨리 부자가 될 수 있고, 그래야만 투자자로서의 외로움도 끝납니다.

시세차익 보는 아파트 투자

• 전세 레버리지를 활용한 수도권 주택 매수 사례

1. 투자처 기준 선정
2. 현실에 맞춰 투자 계획 변경
3. 투자처 재선정
4. 투자 결과

17. 유독 아파트값이 오르는 이유

우리나라 주택의 62.3%가 아파트

사람들이 아파트를 좋아하는 5가지 이유

1. 아파트는 주차 문제가 적습니다.
2. 경비실과 관리사무소가 있음 - 규모의 경제에서 나오는 차이
3. 아파트가 훨씬 안전함
4. 놀이터와 조경 등이 잘되어 잇음
5. 커뮤니티 시설의 존재

아파트라고 다 같은 아파트가 아님

1. 나홀로 아파트
2. 단지형 아파트
3. 주상복합 아파트
4. 오피스텔

현실을 외면하면 투자는 불가능하다

19. 강남 아파트가 평당 1억이 넘는 진짜 이유

대한민국 최고의 입지, 강남

1. 직주근접: 조선시대에도 사대문 안은 비쌌다.

1. 인프라와 여가 생활: 1년에 52번 찾아오는 주말을 누린다.
2. 학군과 학원: 식을 줄 모르는 교육열
3. 편리함: 편리함은 누적된다.
4. 우월감: 내가 사는 곳이 내 명함이다.

투자자로서 강남을 바라보는 올바른 자세

20. 신축 오피스텔, 분양받아도 될까

신축 오피스텔 분양을 조심해야 하는 이유

같은 값이면 구축 아파트가 낫다

오피스텔 투자가 나쁜 것만은 아니다.

아파텔은 태생적으로 아파트의 대체 상품이라고 할 수 있음

소형 원룸 오피스텔이라고 해도 처음부터 시세보다 싸게 살 수만 있다면 괜찮은 투자가 될 수 있음

21. 재개발 빌라 투자, 만만하지 않다.

일확천금을 기대하지 마라

수십년이 걸릴수도 있는 재개발 빌라 투자

소액으로 하는 빌라 투자의 리스크

1. 불확실성

1. 시간 레버리지가 필요한 투자
2. 실거주의 어려움

재개발 빌라 투자를 해도 괜찮은 사람들

1. 투자금이 충분한 경우
2. 동시에 여러 군데 투자할 수 있는 경우
3. 향후 10년 이상 실거주 집 마련 계획이 없는 경우
4. 경매로 싸게 매수하는 경우

22. 부동산 세금, 알고 나면 두렵지 않다.

“집 한 채를 사고 보유하다 팔 때까지 어떤 세금을 내야 하는지 설명해주실 수 있나요?”

취득세, 보유세, 양도세를 기억하자.

취득세: 매수할 때 냄

보유세: 보유하는 동안 내는 세금 (재산세, 종합부동산세 6/1일 기준) - 공시가격 기준

양도세: 매도할 때 내는 세금

취득세와 보유세를 쉽게 확인하는 법

• 취득세 확인 - 위택스 - 지방세 정보 - 지방세 미리 계산
• 보유세 확인 - ezb.co.kr or 부동산계산기 or 부동산114

23. 한국 부동산은 일본을 따라갈 것인가

일본의 부동산 버블, 스케일이 다르다

그럼 앞날이 어찌 될지 모르니 부동산 투자는 일단 미뤄야 할까요?

저는 이런 자세는 어떻게든 투자를 하지 않으려는 핑계를 찾는 것에 불과하다고 봅니다.

투자자는 언제, 어떤 상황에서든 투자를 고민합니다.

투자자는 문제가 생기면 어떻게 돌파해야 할지 고민하고 답을 찾는 사람, 즉 ‘문제를 스스로 해결하는 사람’입니다.

24. 인구 감소가 집값 폭락을 야기할 것인가

1. 인구가 감소되는 지역의 인프라는 멈추기 시작한다.
2. 좋은 집에 전월세로 살기도 힘들어진다.
3. 전체 인구는 줄어들어도 도심의 가구 수는 늘어난다.

25. 부동산 규제에 대처하는 현명한 투자자의 자세

1. 대출 규제

• ‘부자’를 겨냥.

1. 거래 규제

• 거래 자체를 막아버림으로써 수요를 줄이거나 가격 상승의 속도를 늦추는 방법
• 전매 제한, 전방위 세무 조사 등

1. 가격 규제

• 분양가 상한제
• 재개발 재건축 규제

1. 세금 규제

• 다주택자 세금

26. ‘똘똘한 한 채’, 여전히 유효하다.

똘똘한 한채

• 내가 살 수 있는 최선의 한 채
• 부동산 하락기에도 영향을 크게 받지 않는 한 채
• 내가 실거주 가능한 집

똘똘한 한채 전략이 유용한 이유 3가지

1. 집값에도 부익부 빈익빈이 있다.
2. 각종 세금 부담으로 한채에 집중하는 것이 낫다
3. 누구나 ‘좋은 집’을 선호한다.

27. 서울 외곽 vs. 경기도 중심지, 어디가 좋을까

집의 가치를 결정하는 요소

1. 직주근접
2. 인프라와 여가생활: 대형마트, 병원, 관공서
3. 학군과 학원
4. 안전과 편리함
5. 우월감

투자는 마인드가 95%, 기술이 5%다

투자 앞에서 머뭇거리는 이유

누구나 부자가 되고 싶어합니다.

많은 사람들이 부자가 되려면 투자를 해야 한다는 사실을 알면서도 머뭇거립니다.

1. 시장을 믿지 못해서
2. 위험하다는 생각 때문
3. 투자를 하려고 마음먹은 후에도 머뭇거리고 망설이는 경우가 있음

내가 나를 포기하면 누구도 나를 구원해주지 않는다.

그냥 눈 감고 귀 닫고 포기하기엔 삶은 길고, 세상에는 생각지도 못한 기회가 많습니다.